Het verhaal van De BinnenHaven

Rijksbouwmeester Floris Alkemade roept ontwerpers op om na te denken over ‘de kunst van het samenleven’ in de prijsvraag “Who Cares?”: hoe koppel je omzien-naar-elkaar met vernieuwing van huizen en openbare ruimte in een wijk? Woningbouwatelier van gemeente Almere hoopt op innovatieve ideeën voor Almere Haven. In ‘Haven’ is na 40 jaar namelijk vernieuwing op komst en omzien-naar-elkaar is met een vergrijsde bevolking actueel. Binnenhaven wint onder de naam ‘Bloemkoolburenbond’. De gemeente zegt toe zich in te zetten om te kijken of het idee ook echt uitgevoerd kan worden.

Woningbouwatelier ondersteunt een haalbaarheidsstudie, financieel en met advies. Ook stelt de gemeente -om het zo reëel mogelijk te maken- een locatie voor. Een plek waar toch al aan woningbouw wordt gedacht: achter de nieuwe sporthal in Stadswerfpark. Een bestemmingsplanwijziging is nodig.

Ook wordt onderzocht of er een maatschappelijke business case mogelijk is: kunnen lagere grondopbrengsten worden weggestreept tegen lagere kosten voor zorg en welzijn? Dit strandt omdat de exacte groep bewoners nog niet bekend is en de totaalkosten voor zorg en welzijn erg moeilijk te vinden zijn. Ook zou de rekensom volgens grondprijzenbeleid (nog) niet gebruikt kunnen worden voor een berekening.

In deze tijd zijn er misverstanden over grondprijsberekening:

• het ontbreken van winstbejag bij de coöperatie vindt de gemeente moeilijk te geloven;

• een wooncoöperatie maakt onderweg veel proceskosten voor de groepsvorming; maar die mogen geen onderdeel zijn van berekening van de bouwkosten;

• de coöperatie rekent hoge bouwkosten vanwege hoge kwaliteits- en duurzaamheidsambities, maar daardoor daalt de residuele grondprijs, dat is niet eerlijk ten opzichte van andere bouwprojecten; en

• Almere is gewend om bijna altijd geld over te houden aan grondverkoop en daarmee andere gemeentekosten te financieren, maar dat lukt hier niet.

Ook heeft de gemeente twijfels of het project financieel en organisatorisch wel haalbaar zal zijn. En er is angst voor het risico op staatssteun, omdat er 1-op-1 met De BinnenHaven wordt gewerkt. Bovendien, er is binnen de gemeente geen cultuur van omgaan met een bottom-up bewonersinitiatief; het past niet in de processen.

Er zijn veel wisselingen onder de wethouders, wat een vacuüm oplevert in besluitvorming.

We presenteren de case bij We Make The City-event in Amsterdam. En gebruiken daarbij deze tekenplaat die Atelier Spek na gesprek met alle betrokkenen.

Woningbouwatelier ondersteunt De BinnenHaven met een opdracht voor kennisdocumenten, zodat de kennis breder gedeeld kan worden.

Oprichting vereniging De BinnenHaven en start met community-building.

Woningbouwatelier werkt met diverse afdelingen aan een maatwerkoplossing voor de grondprijs binnen de reguliere kaders, waaronder de keuze om voor de sociale huur-woningen een sociale grondprijs te rekenen, met extra afspraken.

Medio 2020 gaan de verantwoordelijke wethouders akkoord met die oplossing omdat zij het integrale concept waardevol vinden voor de wijk. Dan start de ontwikkeling onder leiding van de afdeling Gebiedsontwikkeling; Woningbouwatelier blijft van de zijlijn ondersteunen.

De BinnenHaven telt 25 heel betrokken leden, die heel actief samen werken aan het plan.

De BinnenHaven stuurt een planversie naar de gemeente, op basis van de maatwerkoplossing voor grondprijs. Dit plan wordt de basis voor een voorstel aan de gemeenteraad. Met vertraging -door capaciteitsgebrek- komt er uiteindelijk een raadsvoorstel.

De gemeenteraad stelt op 1 september met algemene stemmen het raadsvoorstel vast voor Stadswerfpark, met De BinnenHaven als beoogde woningbouwpartij. Dat is de start van een planuitwerking. De gemeenteraad vraagt ook om een evaluatie om te begrijpen waarom het proces moeizaam verliep.

Gemeente en De BinnenHaven werken aan een Samenwerkingsovereenkomst. Dit verloopt langzaam, opnieuw door capaciteitstekort bij de gemeente. Maar ook door onzekerheid over juridische zaken, zoals de uitspraak bij de Hoge Raad over de Didam-case, die 1-op-1 beoogde grondverkoop van gemeente aan een partij onder een vergrootglas legt. Dit levert voor De BinnenHaven ook veel onzekerheid op of de gedane en aanstaande investeringen wel tot een mogelijke grondaankoop zullen leiden.

Evaluatie gaat ter informatie naar gemeenteraad. Hierin staat een terugblik en de evaluatie biedt goede leerpunten voor de gemeente, met name over de spanning tussen een bottom-up initiatief en reguliere processen.

Ondertekening Samenwerkingsovereenkomst De BinnenHaven en gemeente Almere waarin afspraken worden gemaakt over wie waarvoor verantwoordelijk is in het verdere ontwikkelingsproces.

De gemeente doet een (Didam-)publicatie over de voorgenomen samenwerking met De BinnenHaven. Reacties blijven uit. Daarna kan zonder juridische bezwaren verder worden samengewerkt.

Bureau SLA (Peter van Assche), conceptbedenker, werkt met de gemeente aan een stedenbouwkundig plan. De gemeente werkt aan een ontwikkelplan.

De BinnenHaven start een samenwerking met Hogeschool Windesheim voor onderzoek ‘Bewonersinitiatieven in de leefomgeving voor langer gezond thuis oud worden door ouderen in Flevoland'

Voor het ontwikkelplan moet De BinnenHaven een meer gedetailleerde business case aanleveren, die past binnen Almeerse regelgeving. Dat kost tijd.

Het ministerie van VRO (initiator van een nationale fonds dat wooncoöperaties gaat ondersteunen) en de Rabobank geven een steunbrief af over financiering van De BinnenHaven.

De BinnenHaven ontwikkelt zich snel en maakt het plan voor een Obligatiecampagne, stelt Profielen op voor adviseurs, stelt een Huishoudelijk Reglement vast, ontvangt op verzoek een Netcongestie-advies, schrijft Toewijzingsbeleid uit, en de financieel adviseur geeft advies over de afweging van grondprijs tegen maatschappelijke waarde

In het najaar gaat het college akkoord met het Ontwikkelplan en een Stedenbouwkundig plan en die worden naar de gemeenteraad gestuurd voor besluitvorming.

De BinnenHaven telt eind 2025 100 leden en organiseert door de jaren heen 100 bijeenkomsten.